Byt, nebo dům?
Na začátku stojí základní otázky: byt ve městě, nebo dům se zahradou? Kolik jste ochotni a schopni zaplatit – z úspor i hypotékou? A jaké vlastnictví: osobní vlastnictví bytu je z hlediska financování a nakládání s bytem jednodušší než družstevní podíl, se kterým některé banky hypotéku neposkytují.
Pak přichází řada dalších kritérií: dispozice, patro, balkon, sklep, úložné prostory, rozmístění oken a dveří (dá se pokoj zařídit běžným nábytkem?) a stav bytu – původní, částečně, nebo kompletně rekonstruovaný. Na tuto poslední otázku odpovídejte vždy v souvislosti s cenou.
Starší dům nebo byt k rekonstrukci
Starší nemovitost bývá levnější a často stojí v lokalitě, kde se nové pozemky neseženou. Vyplatí se ale jen tehdy, pokud koupíte dobře – tedy pokud víte, co vás čeká.
Příklad z praxe: Starší domek s malým pozemkem asi 25 km od Brna koupený od příbuzných – dispozice 2+kk, dvě chodby, půda, stará, ale funkční střecha, topení krbovými kamny a přímotopy. Postupně proběhla výměna oken a dveří a poté kompletní rekonstrukce: střecha s ponechaným krovem, zateplení, nová krytina a půdní vestavba, v přízemí nová kuchyň, podlahy, rozvody a odpady. Investice do koupě i rekonstrukce se při pozdějším prodeji vyplatila – protože stav domu byl od začátku jasný a práce šly ve správném pořadí.
Co zkontrolovat při prohlídce
- Střecha – stáří a stav krytiny, stopy zatékání na půdě, stav krovu (vlhkost, hniloba, hmyz), oplechování komínů. Rekonstrukce střechy je jedna z největších položek. Viz Jak poznat, že je čas na novou střechu.
- Vlhkost – mapy a výkvěty na zdech, opadaná omítka u podlahy, zatuchlý zápach ve sklepě. Viz Vlhké zdi.
- Statika – šikmé trhliny ve zdivu, prohnuté stropy, nerovné podlahy, trhliny kolem oken.
- Instalace – stáří elektroinstalace (hliníkové rozvody), rozvody vody a odpadů, stav kotle a komínů. Vyžádejte si revize.
- Okna a zateplení – těsnost, stav rámů, tloušťka izolace.
- Azbest – vlnité nebo rovné eternitové šablony na střeše či fasádě, azbestocementové desky a potrubí. Jejich odstranění vyžaduje odbornou firmu. Viz Azbestová krytina.
- Průkaz energetické náročnosti – prodávající ho musí při prodeji předložit; napoví, kolik budete platit za energie.
U bytu se navíc zajímejte o stav celého domu – střechu, fasádu, stoupačky, výtahy. Vyžádejte si od SVJ nebo družstva informace o výši fondu oprav, plánovaných opravách a zápisy ze shromáždění. Drahá oprava střechy nebo fasády se promítne do zálohy na správu domu.
Rozpočet
K ceně nemovitosti připočítejte:
- daně a poplatky, služby makléře, odhad pro banku,
- náklady na rekonstrukci – ideálně podle prohlídky s odborníkem,
- rezervu 10–20 % na skryté vady,
- vybavení a stěhování.
Nezapomeňte ani na formality – přepis odběrných míst elektřiny, plynu a vody na nového vlastníka.
Prohlídka s odborníkem
Před podpisem kupní smlouvy se vyplatí prohlídka se stavebním odborníkem. Za zlomek ceny nemovitosti zjistíte, jaké opravy vás čekají, a máte argumenty pro vyjednávání o ceně. Rádi se na dům podíváme – zejména na střechu, krov a podkroví.
Časté otázky
Vyplatí se koupit dům určený k demolici a postavit nový?
Někdy ano, zejména když je stavba ve velmi špatném stavu a pozemek je kvalitní. Porovnejte náklady na demolici a novostavbu s náklady na rekonstrukci.
Kdy rekonstruovat – před nastěhováním, nebo postupně?
Hrubé a „špinavé“ práce (střecha, rozvody, podlahy, omítky) je lepší udělat před nastěhováním. Dokončovací práce lze rozložit v čase.